No Brasil, o Direito Agrário possui grande relevância na medida em que grande parte da sua economia é predominantemente agrícola. Diante disso, faz-se necessário o entendimento das leis e normas que o regulamentam, dentre as quais, o direito de preferência no caso de venda do imóvel rural com contratos de arrendamento.

O contrato de arrendamento é protegido pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.505/64) e pelo Decreto n.59.566/66, que proporcionam segurança jurídica para o arrendador e o arrendatário. Esse contrato pode ser entendido como aquele em que uma pessoa se obriga a ceder à outra, temporariamente, o uso e gozo do imóvel rural, em sua totalidade ou apenas partes do mesmo, para exploração de atividade agrária, mediante certa retribuição ou aluguel, observando os limites percentuais da Lei.

As partes que celebram esse contrato de arrendamento rural devem cumprir as cláusulas obrigatórias e exercer seus direitos, destacando-se o direito de preferência  do arrendatário na venda do imóvel rural objeto do contrato de arrendamento. O Estatuto da Terra e seu regulamento dispõem que o direito de preferência pode decorrer da lei ou do contrato e garantem ao arrendatário a possibilidade adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiro.

O artigo 92 do Estatuto da Terra estabelece que na venda do imóvel rural, o arrendatário terá preferência em igualdade de condições, devendo o proprietário notificar o arrendatário sobre o interesse da venda, para que no prazo de 30 dias, contados a partir da notificação, exerça seu direito de preferência.

Se no caso o imóvel em venda estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, será necessária a expedição da notificação a todos. Se qualquer um deles se interessar pela compra, deverá manifestar-se expressamente, o fazendo, porém, em relação à totalidade da área e não somente da parte por ele ocupada.

O proprietário não pode ser obrigado a desmembrar o imóvel rural, preservando, assim, sua propriedade e evitando a desvalorização da área, sobretudo quando a área ocupada for inferior à fração mínima de parcelamento da região, com finalidade de evitar o minifúndio.

Na eventualidade de vários arrendatários possuírem interesse, a preferência incidirá em favor daquele que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta destas, em favor do possuidor da maior parte arrendada.

Não havendo tais elementos, utiliza-se o critério econômico, favorecendo aquele que oferecer melhor preço ou as melhores condições de pagamento. Ainda, se todos se igualarem na oferta, assegura-se a preferência ao possuidor do contrato mais antigo.

Por fim, é importante salientar que caso o proprietário venda o imóvel sem efetivar a notificação prévia para o arrendatário da intenção da venda, este poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóvel, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação, conforme o art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra.

Colaboração:

Cláudia Bortolotti de Sena
Colaboradora – Sebold & Cazon Advogados Associados
Pós Graduanda em Advocacia Trabalhista